03/07/2026
Newsletter Normativa e Giurisprudenza del 03/07/2026
E’ pervenuta dalla Federazione Toscana Geometri e Geometri Laureati la “News Letter normativa e giurisprudenza”.
Superbonus: il progettista va pagato anche se i lavori non partono.
Il mancato avvio del cantiere e il mancato perfezionamento della cessione del credito non incidono sul diritto del progettista al compenso, quando la prestazione tecnico-professionale sia stata effettivamente eseguita.
Autotutela edilizia: quando il Comune può annullare una sanatoria anche dopo molti anni.
La sentenza del Consiglio di Stato nr. 2505/2026 approfondisce il rapporto tra autotutela, affidamento e buona fede, chiarendo in quali casi il decorso del tempo non impedisce all’amministrazione di annullare una concessione edilizia in sanatoria rilasciata sulla base di presupposti errati.
Muro di contenimento e compatibilità paesaggistica: quando è possibile la sanatoria.
Il Consiglio di Stato esamina il caso di un muro di contenimento realizzato in area vincolata e chiarisce quando l’assenza di incremento volumetrico, la compatibilità paesaggistica postuma e la doppia conformità consentono il rilascio del permesso di costruire in sanatoria.
Distanze tra edifici: cosa si intende per fabbricati circostanti?
Per verificare le distanze tra costruzioni occorre valutare i fabbricati presenti intorno all’area di intervento, non il solo immobile frontistante.
Il diniego del PdC deve basarsi su istruttoria conforme a NTA, regolamento edilizio e situazione reale.
Condono edilizio e silenzio della Soprintendenza: il TAR chiarisce quando l’amministrazione deve decidere.
Una richiesta di compatibilità paesaggistica può restare senza risposta per anni?
Il TAR Sicilia affronta il tema dell’inerzia amministrativa nelle pratiche di condono edilizio e ribadisce i limiti del silenzio della pubblica amministrazione quando il privato chiede la conclusione di un procedimento.
Parziale difformità e demolizione, il giudice penale si ferma e decide il Comune.
La Cassazione traccia il confine tra i poteri del giudice penale e quelli del Comune e chiariscono che, quando l’abuso è qualificato come parziale difformità, la demolizione non può essere ordinata in sentenza, mentre la sola violazione formale della disciplina antisismica non basta a giustificarla.
Regione Toscana: Emissione parere.
Si comunica che la Regione Toscana, nella Banca Dati della sezione “Territorio e Paesaggio Quesiti & Pareri”, ha pubblicato il parere nr. 619 del 06/06/2026 avente ad oggetto:
“Agibilità locali con altezze inferiori a 2,40 m”.
Il documento è accessibile al seguente link:
Abuso edilizio: la prescrizione del reato fa decadere l’ordine di demolizione
La Cassazione, con la sentenza nr. 5754/2026, stabilisce che la prescrizione del reato edilizio comporta, nel giudizio penale, la revoca anche dell’ordine di demolizione o rimozione dei manufatti, in quanto sanzione accessoria legata alla condanna penale.
Garage e cantine trasformati in abitazione: quando scatta la demolizione.
La sentenza del Consiglio di Stato nr. 4443/2026 chiarisce quando la trasformazione di garage, cantine e centrali termiche in locali abitabili costituisce una ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire e può legittimare l’ordine di demolizione.
Terrazza o lastrico solare? Niente sanatoria paesaggistica se aumentano superfici e volumi.
La ricostruzione dei titoli edilizi storici non basta quando gli interventi realizzati hanno determinato nuove superfici utili o volumetrie.
Il Consiglio di Stato spiega perché, in presenza dei limiti previsti dall’art. 167 del D.Lgs. nr. 42/2004, la compatibilità paesaggistica postuma non può essere rilasciata e il diniego della Soprintendenza diventa inevitabile.
Ristrutturazione edilizia su immobili condonati: stato legittimo pieno o dimezzato?
La sentenza Corte Costituzionale nr. 86/2026 restringe gli interventi edilizi sugli immobili condonati, negando l’accesso pieno alla ristrutturazione trasformativa.
Una lettura che contrasta con l’art. 9-bis TUE, con il Decreto Salva Casa e con la recente pronuncia del Consiglio di Stato nr. 2848/2026.
Tolleranze di cantiere: si possono applicare con difformità sostanziale dal titolo edilizio?
La tolleranza di cantiere copre modeste deviazioni esecutive, non ambienti autonomi non previsti nel progetto.
Pertanto, il bagno parte di una trasformazione complessiva – diversa distribuzione interna, modifica dei prospetti, incremento volumetrico – è incompatibile con il titolo originario e non può essere sanato.
INTERVENTI EDILIZI E SUPERBONUS: QUANDO SCATTA DAVVERO L’OBBLIGO DI AGGIORNAMENTO CATASTALE.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione nr. 21/E del 5 giugno 2026, ha definito in modo puntuale quali interventi edilizi richiedono l’aggiornamento catastale, chiarendo soprattutto i casi legati ai lavori eseguiti con Superbonus.
Regione Toscana: Emissione parere.
Si comunica che la Regione Toscana, nella Banca Dati della sezione “Territorio e Paesaggio Quesiti & Pareri”, ha pubblicato il parere nr. 624 del 09/06/2026 avente ad oggetto:
“Gestione del Programma aziendale pluriennale di miglioramento agricolo ambientale”.
Il documento è accessibile al seguente link:
Occhio alle tettoie anche se autorizzate: prevale il diritto di veduta.
Anche tettoie autorizzate e compatibili con il decoro architettonico possono essere demolite se realizzate in violazione delle distanze legali e del diritto di veduta del vicino previsto dall’art. 907 c.c.
Fascia di rispetto stradale: vale anche in caso di demo-ricostruzione.
Un recente sentenza ribadisce che il vincolo di inedificabilità nelle fasce di rispetto stradale si applica anche agli interventi di demolizione e ricostruzione: ciò che rileva è la nuova realizzazione dell’opera, indipendentemente dalla qualificazione edilizia dell’intervento.
Abusi edilizi ante 1967: battaglia di prove tra privato e comune. Quali prevalgono?
La regola favorevole per le opere anteriori alla Legge Ponte del 1967, che consente la legittimazione senza titolo abilitativo per gli interventi fuori dai centri abitati, non opera quando l’opera contestata non coincide con il manufatto originario. Una perizia privata è recessiva quando il Comune la confuta con dati cartografici e tecnici più precisi.
Tolleranze costruttive, difformità esecutive di opere autorizzate.
Il Consiglio di Stato ha affermato che la disciplina sulle tolleranze costruttive si applica esclusivamente a lievi difformità esecutive rispetto a un intervento assentito e non può essere invocata per sanare opere nuove o ampliamenti non previsti dal titolo edilizio.
Silenzio-assenso sul permesso di costruire: niente titolo se l’istanza tace un abuso sulla preesistenza.
Per il TAR Lazio il decorso del termine non basta a formare il titolo tacito quando il richiedente nasconde un ordine di demolizione mai eseguito: i due orientamenti sul silenzio-assenso convergono sull’eccezione delle dichiarazioni mendaci, e le tolleranze costruttive sopravvenute non operano a ritroso.
Stato legittimo e abuso non dichiarato: il titolo successivo non basta a salvarlo dalla demolizione.
Il Consiglio di Stato torna sul rapporto tra stato legittimo e titoli edilizi e ricorda che un permesso di mutamento d’uso, un’autorizzazione per opere interne o l’agibilità non rendono legittima una difformità mai dichiarata.
In area vincolata la traslazione del fabbricato è variazione essenziale equiparata alla totale difformità, con conseguente demolizione.
Tolleranze costruttive e distanze legali: la Cassazione frena chi le confonde.
Con la sentenza nr. 7437/2026 la Cassazione ribadisce che la tolleranza costruttiva opera solo nel rapporto con il Comune e non deroga alle distanze tra fondi, mentre i balconi aggettanti di apprezzabile profondità rientrano nella nozione unitaria di costruzione e vanno computati a prescindere dal regolamento locale.
Mancata edificazione: quando il Comune deve restituire oneri e costo di costruzione.
Due recenti sentenze confermano che, in caso di mancato utilizzo del titolo edilizio, il privato ha diritto alla restituzione degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione già versati. Attenzione però ai termini di prescrizione.
Ordine di demolizione rettificato: il Comune può acquisire l’immobile per inottemperanza?
Il Consiglio di Stato affronta il rapporto tra rettifica dell’ordinanza di demolizione, accertamento dell’inottemperanza e acquisizione gratuita prevista dall’art. 31 del d.P.R. nr. 380/2001, chiarendo se il Comune possa modificare il provvedimento repressivo e utilizzare lo stesso atto come presupposto delle conseguenze acquisitive.
Compravendita e regolarità urbanistica: atto nullo in caso di dichiarazione mendace.
La nullità ex art. 46 T.U. Edilizia è diretta a sanzionare la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile (Cassazione nr. 7972/2026).
Accertamento postumo di compatibilità paesaggistica ex art. 167: il silenzio della Soprintendenza va alla Plenaria.
Il Consiglio di Stato rimette all’Adunanza Plenaria una domanda che pesa sull’accertamento postumo di compatibilità paesaggistica, ovvero se il decorrere del termine perentorio dei 90 giorni trasformi in assenso il silenzio della Soprintendenza o ne faccia soltanto decadere il parere vincolante.https://www.lavoripubblici.it/news/silenzio-soprintendenza-compatibilita-paesaggistica-art-167-38293
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